Nos sentamos con Matthias Wohlfahrt de Wohlfahrt-Rechtsanwälte-Abogados en Guadalmina, San Pedro para una entrevista en dos partes sobre el derecho de propiedad en España. Con casi 20 años de experiencia en derecho inmobiliario y miembro del Colegio de Abogados en España desde el año 2000, Matthias tiene un amplio conocimiento en este campo y nos ayudó a compilar una guía rápida sobre cómo comprar con éxito una propiedad en la costa.
¿Qué hace el agente inmobiliario?
El agente inmobiliario normalmente recibe una comisión del vendedor que puede oscilar entre el 3-7% más el 21% de IVA. Una vez que haya encontrado una propiedad dentro de su rango de precio usted tendrá que pagar una reserva de alrededor de €5,000 al agente que acepta en nombre del vendedor; después de lo cual normalmente hay un período de gracia de 14 días para que se tome una decisión final. Si la venta no se lleva a cabo, el agente o vendedor debe devolver estos fondos.
¿Necesito un abogado?
¡La respuesta corta es sí! Con una multitud de propiedades que han sido construidas ilegalmente en España, es aconsejable elegir un abogado de confianza para que se encargue de todo el papeleo por usted. Un abogado calcula los gastos de compra que ascienden a alrededor del 10 al 12% del precio de compra e incluye el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (8% para inmuebles de hasta 400.000 € y con un máximo del 10% para inmuebles de más de 700.000,01 €), 1% de honorarios de abogados más 21% de IVA, los gastos notariales y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Con las nuevas obras, el IVA es del 10% y el impuesto de timbre del 1,5%.
El abogado
El abogado comenzará por ir a las autoridades de planificación locales y comprobar que la propiedad tiene todos los permisos de planificación necesarios. Si ha habido extensiones/conversiones que no tienen el papeleo requerido, entonces tiene que haber un acuerdo con el vendedor en cuanto a si el precio de compra puede ser renegociado o, en algunos casos, la compra no es factible.
El abogado también tendrá que verificar con la administración de la comunidad si hay problemas existentes dentro de la comunidad, tales como costosas cuestiones de infraestructura, etc.
Entonces el abogado tendrá que obtener un documento actualizado del Registro de la Propiedad para asegurarse de que no hay cargos contra la propiedad.
Firmar el preacuerdo
En España, este documento se firma de forma privada y no ante notario, normalmente en la oficina de uno de los abogados representantes. Un depósito del 10% en forma de cheque se paga al vendedor, y a menudo se acuerda que este dinero permanece en la cuenta del abogado del vendedor hasta la firma en el notario.
La propiedad sólo se retira del mercado una vez que el vendedor ha recibido el pago inicial del 10%. Este depósito no es reembolsable en caso de que la venta caiga debido a los compradores, si el vendedor cancela la venta entonces estos fondos son devueltos.
¿Qué sucede después del preacuerdo?
Ambos abogados deben reunirse y ponerse de acuerdo sobre los otros cargos de la propiedad que incluyen los recibos de la comunidad, agua, luz, IBI, etc. Se calculan hasta la fecha de la firma ante notario. El vendedor ya tendrá un número de identificación fiscal español (N.I.E.), y el comprador debe obtener uno para comprar la propiedad, su abogado puede ayudarle con este proceso.
El notario
Tanto el comprador como el vendedor comparecen personalmente ante el notario para la firma, en caso contrario deben estar representados por una autoridad notarial española. El contrato firmado es necesario para inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
Si tiene más preguntas sobre este proceso, llámenos al +34 674 527 599 | +49 173 96 229 72 o envíe un correo electrónico a [email protected], y estaremos encantados de atenderle.