Wir trafen uns mit Matthias Wohlfahrt von der Sozietät Wohlfahrt Rechtsanwälte-Abogados in Guadalmina, San Pedro, zu einem Gespräch über grundsätzliche Fragen im Zusammenhang mit dem Immobilienrecht in Spanien. Mit mehr als 20 Jahren Erfahrung vor Ort und als Mitglied der Rechtsanwaltkammer in Spanien verfügt Matthias über umfassende Kenntnisse in diesem Bereich. Er half uns , die nachstehende kurze Übersicht zusammenzustellen, in der die wesentlichen Punkte für eine erfolgreiche Abwicklung eines Immobilienkaufs/-Verkaufs an der Küste zusammenfasst sind.
Welche Aufgaben hat der Makler?
Der Makler erhält erhält für seine Vermittlungstätigkeit im Normalfall eine Courtage in Höhe von 3-7% zzgl. 21 % MwSt. Diese Courtage wird in Spanien vom Verkäufer der Immobilie bezahlt. Wenn Sie eine Ihren Vorstellungen entsprechende Immobilie gefunden haben, müssen Sie zunächst eine Reservierungsgebühr in Höhe von ca. € 5.000,— an den Makler zahlen. Diesen Betrag nimmt der Makler zu Gunsten des Verkäufers als Anzahlung entgegen. Danach haben Sie normalerweise 14 Tage Zeit, um sich endgültig für den Kauf zu entscheiden. Für den Fall, dass der vereinbarte Kauf wider erwarten nicht zustande kommt, ist der Makler oder der Verkäufer verpflichtet, diesen Betrag an Sie zurückzuzahlen.
Brauchen Sie einen Rechtsanwalt?
Die kurze Antwort lautet: Ja ! Mit der hohen Anzahl von Immobilien , die in den vergangenen Jahrzehnten ohne Baugenehmigung in Spanien errichtet worden sind, ist es unbedingt empfehlenswert einen vertrauenswürdigen Rechtsanwalt in die Abwicklung des Immobilienkaufs einzuschalten und damit spätere Probleme zu vermeiden. Der Anwalt kalkuliert für Sie darüber hinaus die Erwerbsnebenkosten , die zwischen 10 und 12% des Kaufpreises liegen. Diese beinhalten die Grunderwerbsteuer (8% für Immobilien bis zu einem Wert von € 400.000,— und bis zu 10% für Immobilien mit einem Wert von über € 700.000,—) , die Gebühren des Rechtsanwalts in Höhe von 1% des Kaufpreises zzgl. 21 % MWST, die Notarkosten sowie die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch. Bei Neubauten reduziert sich die Mehrwertsteuer auf 10% und die Stempelgebühr beträgt 1,5%
Die Aufgaben des Rechtsanwalts
Der Rechtsanwalt erkundigt sich beim Bauamt der Gemeinde , ob für die Immobilie alle erforderlichen staatlichen Genehmigungen vorliegen. Für den Fall, dass hier Unklarheiten bestehen ist es empfehlenswert, eine Zusatzvereinbarung mit dem Verkäufer abzuschließen, die eine Reduzierung des Kaufpreises vorsieht oder evtl. auch ein Rücktrittsrecht beinhaltet. Der Rechtsanwalt prüft darüber hinaus, ob es noch ausstehende Kosten für die Infrastruktur oder kommunale Abgaben gibt. Er nimmt Einsicht in das aktuelle Grundbuch und stellt damit sicher, dass keine Lasten auf der Immobilie liegen.
Unterzeichnung des Vorvertrags
Der Vorvertrag ist in Spanien ein privatschriftliches Dokument, das üblicherweise im Büro eines der beteiligten Rechtsanwälte unterzeichnet wird und nicht der notariellen Beurkundung bedarf. Zusammen mit der Unterzeichnung wird eine Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises zu Gunsten des Verkäufers fällig, die meistens per Scheck erfolgt. Dieser Betrag wird üblicherweise bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags auf dem Konto des Rechtsanwalts des Verkäufers hinterlegt. Nach Eingang dieser Anzahlung wird die Immobilie vom Markt genommen. Für den Fall, dass der Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu verantworten hat, nicht zustande kommt verfällt die Anzahlung zu Gunsten der Verkäufers. Ist hingegen der Verkäufer für das Nichtzustandekommen des Kaufvertrags verantwortlich, wird die Anzahlung an den Kaufinteressenten zurückgezahlt.
Was passiert nach der Anzahlung?
Die Rechtsanwälte beider Parteien stimmen sich über alle offenen Positionen im Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie ab. Hierzu gehören u.a. die Kosten für die Eigentümergemeinschaft, die Elektrizität, das Wasser und die Immobiliensteuer (IBI). Diese Kosten werden bis zur notariellen Übertragung kalkuliert und dann zwischen Verkäufer und Käufer ausgeglichen. Darüber hinaus beantragt der Rechtsanwalt für den Käufer der Immobilie die unbedingt erforderliche spanische Steueridentitätsnummer (N.I.E) .
Der Notar
Der Verkäufer und der Käufer einigen sich anschliessend auf einen Termin für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags bei dem das persönliche Erscheinen beider Parteien üblich ist. Sollte das nicht möglich sein, ist es erforderlich einen Bevollmächtigten zu benennen, der durch eine notarielle Vollmacht legitimiert sein muss. Auf der Basis des unterschriebenen notariellen Vertrags kann dann die Umschreibung im Grundbuch beantragt werden. Für weitere Fragen im Zusammenhang mit der Abwicklung eines Kaufvertrags
stehen wir Ihnen jederzeit gern unter der Tel.-Nummer +34 674 527 599 oder +49 173 96 22972 oder per Mail unter [email protected] zur Verfügung.